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INDUSTRY TRENDS
中國(guó)的房地產(chǎn)還能支撐經(jīng)濟(jì)15～20年
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：我記得您曾經(jīng)講過，中國(guó)的房地產(chǎn)還能至少支撐經(jīng)濟(jì)15～20年？賈康（財(cái)政部財(cái)科所原所長(zhǎng)）：對(duì)的。我的基本觀點(diǎn)是，從面上來說，中國(guó)的真實(shí)城鎮(zhèn)化水平現(xiàn)在也就50%，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)是城鎮(zhèn)化走到70%，房地產(chǎn)才會(huì)結(jié)束高速發(fā)展階段。高速發(fā)展階段之后，它還會(huì)往上走，但是沒那么大的沖勁了。在高速發(fā)展階段里，最大的可能性就是，中心區(qū)域好地段的不動(dòng)產(chǎn)是最抗跌的，波動(dòng)中總體走出一個(gè)上揚(yáng)曲線的基本模樣。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：一二線城市、中心區(qū)域指哪些地方？賈康：北上廣深不用說了，二線里城市排名靠上的，我認(rèn)為也大體屬于這種情況。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：所以拿15～20年這種一二線城市的比較好的地段，至少能夠保值和小幅增值？賈康：對(duì)。這10年有什么大的威脅？我看不出來，就像前年的波動(dòng)中間，北京四環(huán)擴(kuò)到五環(huán)以內(nèi)，抗跌性是最高的。
No.2
2
手里有多套房得趕緊拋？
賈康：因城因地段而異
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：其實(shí)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了不少的變化，比如在一些一二線城市還忙著限價(jià)的時(shí)候，我們看到有的地方房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了大幅的松動(dòng)，甚至出現(xiàn)了限跌令?，F(xiàn)在大家就問，如果手里有多套房，是不是得趕緊拋？
賈康：一定要因城因地段而異。整個(gè)房地產(chǎn)從它的狀態(tài)來說是兩極分化的，過去就說了，叫“冰火兩重天”。這個(gè)冰火兩重天可不是新近開始的，早就有了。2010年以后房?jī)r(jià)的起伏，三波現(xiàn)在在演變?yōu)榈谒牟ǎɡ锉饍芍靥斓奶卣髟絹碓矫黠@。每波起來之后，都一線走得很高，二線一部分跟著一線走，到了三四線也是跟著起比較有限的一個(gè)幅度。到冰的時(shí)候，一線和一部分二線城市還相對(duì)比較穩(wěn)定。
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：能堅(jiān)挺住。
賈康：它能撐住，或者只是在變相降價(jià)這方面有具體的處理。但三四線城市可能就真的一片慘淡。
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：變相降價(jià)是怎么理解的？
賈康：比如北京，在前幾輪回調(diào)的過程中，四環(huán)以內(nèi)沒有一個(gè)具體樓盤能明碼標(biāo)著降價(jià)的。變相降價(jià)就是給一些優(yōu)惠，五環(huán)以內(nèi)優(yōu)惠的幅度可能再明顯一點(diǎn)。比如贈(zèng)送陽臺(tái)的面積，或者還附帶一個(gè)優(yōu)惠的車位。
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：還得扛一扛總價(jià)，對(duì)吧？
賈康：基本能扛得住。只是環(huán)京燕郊板塊曾經(jīng)劇烈震蕩過，后來一旦明確了北京城市副中心建在通州潞河鎮(zhèn)，跟它有聯(lián)動(dòng)的效應(yīng)，燕郊板塊也一下子上來，震蕩是比較明顯的。其他的三四線城市在這種震蕩的過程中，最主要的傾向是偏冷，甚至現(xiàn)在冷得有點(diǎn)慘不忍睹。
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：您的意思從2010年之后，它們的房?jī)r(jià)其實(shí)是下降。
賈康：這幾年都是這個(gè)特征，到東北人口凈流出，現(xiàn)在已經(jīng)看得很清楚。有些地方資源枯竭，人口流出，經(jīng)濟(jì)景氣度就是不行。聽說幾萬塊錢一套房子就是沒人接，這已經(jīng)說得上慘不忍睹。這個(gè)限跌令現(xiàn)在不光是東北了，在我們聽到河北的唐山，湖南的岳陽、株洲，都已經(jīng)有政府明確的這種類似于限跌令的這樣的當(dāng)?shù)氐男畔⑴冻鰜砹恕?/p>
當(dāng)然這個(gè)限跌也沒有道理，你本來就是市場(chǎng)，它市場(chǎng)上供需形成的價(jià)位，你不能說不許它降，不許降你這人為地阻礙交易，阻礙交易你不是在阻礙去庫存嗎？或者說市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展應(yīng)該有讓它交易更活躍一些的基本的配套條件。
No.3
2
限跌地方的房該賣嗎？
賈康：急于花錢的話得趕快出手
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：如果是在那些現(xiàn)在已經(jīng)限跌的地方的人，那房是不是哪怕限跌，能差不多的價(jià)格趕緊賣掉？賈康：從個(gè)人來說，你如果急于花錢，那當(dāng)然就得趕快出手，越拖你自己越難受。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：我如果不急于用錢，那房子我要放著嗎？還是也是趕緊出手？賈康：那你得判斷它的前景如何。比如一個(gè)資源枯竭城市經(jīng)過這么多年努力，已經(jīng)看到它的希望了，再扛?jìng)€(gè)兩三年，可能局面就煥然一新了，能扛這兩三年以后，這一波壓力過去了，是不是就有新境界？這就得具體判斷。有的說我這個(gè)城市就是不行，估計(jì)未來10年都不行，這10年這個(gè)房子在那呆著沒有什么好的更好的處置辦法，現(xiàn)在哪怕割肉，這個(gè)比喻說得難聽。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：事實(shí)。賈康：受點(diǎn)損失我出手，我拿到現(xiàn)金以后做別的事情，這是個(gè)人的選擇。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：大家經(jīng)常說限漲令的時(shí)候，有的時(shí)候越限它越漲，限跌令的時(shí)候會(huì)越限它越跌。賈康：民眾有這個(gè)心理。就是有了一個(gè)政策引導(dǎo)以后，大家等著看它能走到什么狀態(tài)。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：那限跌的這幾個(gè)城市，在您看來它有什么共同的特點(diǎn)嗎？賈康：就是經(jīng)濟(jì)不景氣?？赡艿胤秸疀Q策者心理說這種一跌再跌，對(duì)于當(dāng)?shù)貋碚f形象不好，影響招商引資，影響政績(jī)表現(xiàn)。這種顧慮肯定促使在自己轄區(qū)之內(nèi)，推出直接的或者間接的限跌的他自己的實(shí)際考慮?？傊Ｍ约涸谥髡陂g，轄區(qū)之內(nèi)經(jīng)濟(jì)能夠表現(xiàn)得繁榮，表現(xiàn)得有吸引力。
No.4
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房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱時(shí)
行政干預(yù)治標(biāo)不治本
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：（房地產(chǎn)市場(chǎng)）火的地區(qū)會(huì)有竊喜嗎？
賈康：火的那邊就是約談、民眾抱怨、領(lǐng)導(dǎo)批評(píng)、輿論指責(zé)，它也非常難受。你看深圳，中央本來要求它打造中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)先行示范區(qū)，但這一陣子它房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度總是降不下來。急了，那采取什么措施？硬壓。現(xiàn)在已經(jīng)演變到直接去干預(yù)價(jià)格。它說它出參考價(jià)、指導(dǎo)價(jià)，實(shí)際上就是指令價(jià)，你不按我這個(gè)價(jià)格成交，我就不許你登記，你就成交不了。種種壓力之下，它不得已就出此權(quán)宜之計(jì)。那么這個(gè)權(quán)宜之計(jì)的副作用已經(jīng)非常明顯，這幾輪調(diào)控里，以治標(biāo)的權(quán)宜之計(jì)為主打的政府措施，在深圳逼出來直接干預(yù)價(jià)格以后，有些就成交不了，有些成交它就有暗中的補(bǔ)充協(xié)議。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：陰陽合同。賈康：對(duì)。你可以認(rèn)為陰的那邊是合同，有的就是約定，不一定很嚴(yán)格。陽的合同是給政府看的，你登記備案，政府說這個(gè)成交價(jià)按照我的參考價(jià)指導(dǎo)價(jià)成交了，它報(bào)出來的價(jià)格得到了控制。但實(shí)際的房主說我這房子里還掛著幅畫，我也不帶走了，挺好的藝術(shù)品，你給一塊買回去。我這一套家具還不錯(cuò)，是吧？挺值錢的，你來咱們?cè)诘紫抡f好了。這個(gè)買主急于要買到手，價(jià)格是市場(chǎng)供需決定的，實(shí)際上又靠市場(chǎng)又調(diào)節(jié)回去了。但是這個(gè)實(shí)際的價(jià)位不體現(xiàn)在它報(bào)出來的成交價(jià)里，不是自己哄自己?jiǎn)幔?/p>
No.5
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房地產(chǎn)改革進(jìn)入深水區(qū)?
解決長(zhǎng)效機(jī)制必須啃硬骨頭
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：我們房子的行政命令里看到了太多的我們以前認(rèn)為匪夷所思的事情，比如說假離婚。
賈康：對(duì)的。這個(gè)扭曲，副作用是非常明顯的。表面上方方面面一些似乎說得過去的安慰，實(shí)際上打擊了剛需，基本上排斥了改善性需求。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，哪里有什么長(zhǎng)效機(jī)制可言。中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)要建立健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，就必須擺脫這種只治標(biāo)不治本的套路。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：現(xiàn)在為什么沒有人對(duì)這種行政命令叫停？無論是限跌還是限漲，明明它都起到了中長(zhǎng)期的惡果，甚至眼前也能見到惡果，它怎么會(huì)一直在房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的領(lǐng)域持續(xù)運(yùn)行下去？賈康：因?yàn)楦母锏搅松钏畢^(qū)，真正要解決長(zhǎng)效機(jī)制必須是啃硬骨頭，動(dòng)真格地來推進(jìn)中央強(qiáng)調(diào)的基礎(chǔ)性制度建設(shè)，在這個(gè)方面我們步履維艱。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：基礎(chǔ)性。賈康：沒有基礎(chǔ)性制度建設(shè)的配套改革，只好這樣治標(biāo)不治本。
No.6
2賈康談廉租房建廁所爭(zhēng)議：
不能簡(jiǎn)單成為標(biāo)準(zhǔn)圖紙
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：在房?jī)r(jià)上哪些算是基礎(chǔ)性制度改革，房產(chǎn)稅算嗎？
賈康：如果是講基礎(chǔ)性制度改革的話，房?jī)r(jià)其實(shí)不是考慮這個(gè)問題的最代表性的指標(biāo)了，它從房這個(gè)概念來說，一定是雙軌統(tǒng)籌。現(xiàn)在這個(gè)框架還是相對(duì)清楚的，多年的探索從一開始1998年房改，同時(shí)給出了經(jīng)濟(jì)適用房概念的時(shí)候，邏輯上認(rèn)為是要分兩大層次，一個(gè)是一般商品住宅以上的市場(chǎng)軌，一個(gè)是經(jīng)濟(jì)適用住房的政策軌。后來把概念落到保障性住房，這就更嚴(yán)謹(jǐn)了是吧？茅于軾老師曾經(jīng)說廉租房應(yīng)該規(guī)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)圖紙，就是這些住戶沒有自己?jiǎn)为?dú)使用的衛(wèi)生間，是公共廁所。有什么好處？經(jīng)濟(jì)學(xué)家的好處就是管理成本可以降低，它是最低保障。低收入階層住進(jìn)去以后，并不是說一輩子都是低收入階層，收入高了以后，自己不愿意容忍這種使用公共衛(wèi)生間的條件，自己要升級(jí)，就搬走了，因?yàn)槟菚r(shí)候有支付能力了，收入上去了。這時(shí)候這個(gè)房子就騰出來給那個(gè)時(shí)點(diǎn)上最需要幫助的這些低收入階層。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：這個(gè)建議沒有被采納。賈康：他這個(gè)建議不是政府采納不采納的問題，首先在網(wǎng)上被民眾罵得狗血淋頭。然后我觀察了，沒有一家地方政府敢采用這樣一個(gè)建議去規(guī)定它的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：民眾罵他沒有尊重人性，罵對(duì)了還是罵錯(cuò)了？賈康：這就得綜合考慮。不能簡(jiǎn)單什么事情都說人心壞了，不同情弱者。不能那么簡(jiǎn)單。它的意思是實(shí)際上考慮政府又要把底托起來，又要量力而行，盡可能地使用公共資源，不要產(chǎn)生扭曲物配置。如果從管理成本上來講，現(xiàn)在住進(jìn)去就很舒服，這個(gè)狀態(tài)延續(xù)下來，后面考慮收入增長(zhǎng)以后，他怎么搬出的問題確實(shí)是非常棘手的。政府可以動(dòng)員說希望你搬出去，因?yàn)槟悻F(xiàn)在已經(jīng)不是低收入階層，但他不搬你怎么辦？我是覺得茅老師這個(gè)建議符合經(jīng)濟(jì)學(xué)家定位的建設(shè)性，但是他可能要多說一些話。這個(gè)事情是在可能的一些特定場(chǎng)景里可以去加入，不能夠簡(jiǎn)單地就成為標(biāo)準(zhǔn)圖紙。因?yàn)楦鱾€(gè)地方的情況，決策層，還有民眾心態(tài)，有明顯的區(qū)別，你得適應(yīng)一城一策。在自己這個(gè)地方轄區(qū)里行得通行不通，那就是政治的考慮。
No.7
2共有產(chǎn)權(quán)房緩解
用“六個(gè)錢包”買房的壓力
賈康：那么再往上，共有產(chǎn)權(quán)房更適合中國(guó)特色之下年輕白領(lǐng)的訴求。大學(xué)畢業(yè)生走上工作崗位以后談婚論嫁，這時(shí)候丈母娘制約出現(xiàn)了，家長(zhǎng)說，小伙子你不拍出一個(gè)像模像樣的產(chǎn)權(quán)證是吧？我們家閨女你休想娶走。這時(shí)候共有產(chǎn)權(quán)房正好有產(chǎn)權(quán)證，更體面，但是它那個(gè)產(chǎn)權(quán)是非完全產(chǎn)權(quán)，拿到手以后不能隨行就市去交易，這就封殺他套利空間。
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：是。賈康：他拿的是比較低的價(jià)位是吧？成本當(dāng)然要比廉租房、公租房那個(gè)層面明顯抬上了一個(gè)層次，但他是年輕白領(lǐng)階層，他的支付能力適合這個(gè)層面。外面的市價(jià)和共有產(chǎn)權(quán)房相比，明顯又低下一塊來，這樣它就避開了原來說六個(gè)錢包去買完全產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)房奴的命運(yùn)，是吧？鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：是。從基礎(chǔ)性制度上來講，就像您剛才講的，像這種保障性住房，它如果能夠建設(shè)成了，我們就能夠說相對(duì)完善地解決了（長(zhǎng)效機(jī)制改革問題）。賈康：它是基礎(chǔ)性制度里的一項(xiàng)。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：一項(xiàng)。賈康：它能夠緩解用六個(gè)錢包拼命進(jìn)入一般商品房市場(chǎng)爭(zhēng)奪的壓力。
No.8
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房產(chǎn)稅什么時(shí)候推出？
賈康：密切關(guān)注明年兩會(huì)
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：我們還想問房產(chǎn)稅算不算是您說的住房基礎(chǔ)制度中的一環(huán)？
賈康：對(duì)的，這是另外一項(xiàng)。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：為什么對(duì)房產(chǎn)稅，大家現(xiàn)在好像談了很多，但又遮遮掩掩，一會(huì)說本屆完成立法，一會(huì)又說1月1號(hào)要推出。賈康：1月1號(hào)要推出這些事情都是猜測(cè)，本屆人大要完成立法，這是明確宣布的，現(xiàn)在也沒改口。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：在這么多煙霧彈到底哪個(gè)時(shí)間表是可預(yù)期、準(zhǔn)確性高的？賈康：按照嚴(yán)肅性來說，本屆人大既然承諾要在任期內(nèi)啟動(dòng)立法，那還剩下兩年，看看怎么啟動(dòng)。至于說1月1號(hào)，那都是傳來傳去的一些不確實(shí)的信息。明擺著條件不具備，怎么可能1月1號(hào)就開始。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：?jiǎn)?dòng)立法到能夠完成立法。賈康：?jiǎn)?dòng)立法一般來說在每年兩會(huì)上有可能，下決心的時(shí)候也會(huì)在兩會(huì)上宣布，所以每到兩會(huì)之前，輿論界必定有一波熱議。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：還有不到半年就下一次兩會(huì)了。賈康：對(duì)的。但是今年有個(gè)特殊情況，8月17號(hào)，中央特別強(qiáng)調(diào)了共同富裕，共同富裕里直接稅作用里，房地產(chǎn)稅首當(dāng)其沖，所以很多人合乎邏輯就想到了房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)有新的推動(dòng)。那么明年兩會(huì)我們一定要密切關(guān)注了。在此之前有一個(gè)鋪墊，就是財(cái)政部和其他幾個(gè)相關(guān)管理部門召開了一個(gè)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)座談會(huì)。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：四部委這個(gè)會(huì)。賈康：你知道這個(gè)是吧？鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：是。賈康：報(bào)出來的消息很短，200字出頭，沒有更多的細(xì)節(jié)，但是姿態(tài)很重要。現(xiàn)在看起來這方面可能還是顧慮不少。有可能在探索能不能挖掘擴(kuò)大試點(diǎn)范圍這個(gè)制度創(chuàng)新潛力了。有些地方不等可能漫長(zhǎng)的立法過程就加入試點(diǎn)，我覺得有必要。比如深圳，我覺得完全有必要，又比如海南也完全有必要，要說到浙江也是共同富裕的一個(gè)鋪墊。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：從國(guó)家層面來講，會(huì)對(duì)包括他們?cè)趦?nèi)的某些地方有硬性要求嗎？賈康：按我過去的經(jīng)驗(yàn)不叫硬性要求，擴(kuò)大試點(diǎn)，名義上都叫商量。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：商量。賈康：地方在這方面有自己的一個(gè)表態(tài)的彈性空間，愿意干還是不愿意干。
No.9
2進(jìn)入立法程序是推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的關(guān)鍵
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：為什么房產(chǎn)稅大家討論了這么久，也知道矛盾可能出現(xiàn)在哪，就遲遲不能靴子落地？賈康：如果說得直率一點(diǎn)，就是這么多的顧慮里，既得利益的阻礙是很大的原因。比如，體制內(nèi)并不時(shí)常出現(xiàn)有人斷然否定，說這個(gè)稅就不能做改革，否定這個(gè)改革方向。是不是再做一些調(diào)研，是不是再好好研究國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，再比較中國(guó)特色分析這個(gè)問題那個(gè)問題，種種的說法實(shí)際上在拖延這個(gè)過程。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：我們覺得很著急的一點(diǎn)是，討論了這么久，幾十年沒有十幾年也有了，咋這些事情就討論不清楚呢？賈康：它就是進(jìn)入不了立法程序，一旦進(jìn)入立法程序，這個(gè)實(shí)際的場(chǎng)景約束變了。你現(xiàn)在討論來討論去，說了就過去了。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：所以現(xiàn)在其實(shí)是某個(gè)圈層的內(nèi)部討論。賈康：內(nèi)部討論咱不知道，說的是公開的?，F(xiàn)在是，其實(shí)各種觀點(diǎn)都已經(jīng)互相亮過相了，都知道什么樣的涉及到各種各樣的問題。都亮了相說了幾輪，很多情況下誰也說服不了誰，這時(shí)候再怎么說呢？沒有更多的建設(shè)性。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：中央財(cái)經(jīng)委提出共同富裕，您認(rèn)為會(huì)事實(shí)上、實(shí)質(zhì)上推動(dòng)房產(chǎn)稅進(jìn)入立法程序嗎？賈康：合乎邏輯地講，一定會(huì)推動(dòng)這方面更積極地做考慮。我相信有關(guān)管理部門在8月17號(hào)中央會(huì)議指導(dǎo)之下，正在抓緊做這些事情，但是最后的結(jié)果如何仍然有不確定性。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：所以在您的認(rèn)知里，現(xiàn)在的種種試已經(jīng)把房產(chǎn)稅基本推導(dǎo)了，可以進(jìn)入立法程序，只不過沒有實(shí)現(xiàn)，誰也不能說有沒有意外？賈康：叫做應(yīng)該進(jìn)入立法程序，可以不可以是個(gè)人的價(jià)值判斷。我認(rèn)為它勢(shì)在必行，就應(yīng)該進(jìn)入立法程序，但進(jìn)入立法程序應(yīng)該有耐心，一審二審三審一直往下走。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：那還是很長(zhǎng)。賈康：按過去的經(jīng)驗(yàn)，很可能要進(jìn)入四審才能解決問題。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：那就是四次常委會(huì)。賈康：是常規(guī)程序，能解決那三審就算到頭了，但是如果有激烈的意見爭(zhēng)議，還需要有四審。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：十幾年。賈康：十幾年才能最后解決問題。
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房產(chǎn)稅出臺(tái)該賣房嗎？
賈康：可出租對(duì)沖稅收成本
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：現(xiàn)在大家在討論這個(gè)試點(diǎn)，因?yàn)槲覀冊(cè)谧罱鼛啄杲?jīng)常會(huì)聽到一些中介講，一定要買某套某套房，他是因?yàn)楹ε路慨a(chǎn)稅，或者因?yàn)槠渌脑?，然后拋售，這市場(chǎng)真是存在的吧？賈康：這種情況肯定有。前面這么多年我們已經(jīng)看慣了，風(fēng)聲緊的時(shí)候有些人心里不踏實(shí)，他就出手。所以由于這種風(fēng)聲緊，已經(jīng)消化了一些空置房，但是剩下的空置房應(yīng)該還是為數(shù)比較可觀。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：他們現(xiàn)在需要趕緊消化嗎？賈康：我不能提具體建議。不同城市、不同的地段情況都不一樣。另外你也有個(gè)權(quán)衡，你現(xiàn)在手上的這個(gè)房，空置是沒有成本，未來如果房地產(chǎn)稅改革推出有了成本以后，你也不一定賣掉它，你可以出租。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：還是能夠覆蓋這個(gè)房產(chǎn)稅就行了。賈康：出租對(duì)沖了成本，你還有一定的現(xiàn)金流。這個(gè)不能說有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的套路一套解決，還得具體情況具體分析，還得看當(dāng)事人的個(gè)人的偏好。如果信任中國(guó)的城鎮(zhèn)化還有一個(gè)相當(dāng)可觀的成長(zhǎng)的空間的話，那么中心區(qū)域好地段的，包括住房的不動(dòng)產(chǎn)，一定還是一個(gè)延續(xù)上揚(yáng)曲線的過程。你把它拿在手里，等于給自己買了一個(gè)商業(yè)性的社會(huì)保險(xiǎn)，你什么時(shí)候真的想把它出手的時(shí)候，那個(gè)價(jià)錢對(duì)你來說是合算的。
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房產(chǎn)稅起征點(diǎn)如何設(shè)定？
賈康：等立法細(xì)則才有現(xiàn)實(shí)意義
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：很多民眾在關(guān)心房產(chǎn)稅出臺(tái)的時(shí)候，其實(shí)是關(guān)心一些非常重要的細(xì)則，比如起征點(diǎn)該怎么設(shè)定？賈康：所謂房產(chǎn)稅它起征點(diǎn)就涉及到扣除怎么扣除。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：免征部分。賈康：免征部分怎么處理。是按平米還是按套數(shù)，各有各的利弊，各有各的問題。一定要看立法以后怎么討論，咱們現(xiàn)在這么議論，可以說很多的不同的意見，但都不做數(shù)的。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：都不做數(shù)的。賈康：到立法以后，它最后總得選擇一個(gè)操作的東西，那個(gè)時(shí)候就有特別的現(xiàn)實(shí)意義。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：所以大家現(xiàn)在去問我5口之家，比如上面父母，夫妻倆有個(gè)孩子，到底是兩套開征還是三套開征？到底沒有孩子的單身人士怎么開征？還有一二三線城市怎么開征？這些討論只要房產(chǎn)稅不進(jìn)入立法程序都很難做數(shù)。賈康：不是，都不會(huì)有結(jié)果，都是說了也白說。一定要到了立法以后，引出最后由人大審批通過那個(gè)法案，就有了它的意義了。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：因?yàn)闆]有進(jìn)入立法程序，我也無法大概知道細(xì)則的過程，也沒有辦法做比較精準(zhǔn)地應(yīng)對(duì)。賈康：對(duì)的，那是肯定的。
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前兩套住房應(yīng)該免征房產(chǎn)稅
否則容易出現(xiàn)假離婚潮
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：但是在大家討論房產(chǎn)稅的時(shí)候，有一個(gè)相對(duì)來說看起來共識(shí)比較多的，比如對(duì)剛需盡量地免征少征，對(duì)高端住房要征，大家就問了，什么叫高端住房？
賈康：是的，所謂扣除就是承認(rèn)剛需。如果人均多少平米，這是剛需，第一套房也是，承認(rèn)它為剛需，扣除掉不征稅。按人均就有一個(gè)麻煩事兒，你這個(gè)家庭到底多少人，人他有個(gè)變化，變化了以后很多的尷尬，很多的不好處理的矛盾怎么辦？如果按套數(shù)，沒這個(gè)毛病。但是如果只是扣第一套，會(huì)觸發(fā)離婚潮。夫妻假離婚這兩套就可以免稅。你要避免離婚潮你得再放寬，單親家庭扣第一套房，雙親家庭扣前兩套房，那么普遍是從第三套房開始征，我覺得可以。一開始的時(shí)候先建一個(gè)社會(huì)可接受的框架，以后比較從容地跟著歷史的演變，大家再說怎么樣去動(dòng)態(tài)優(yōu)化，那是后面的事。先建框架，從第三套房開始征，你手上有10套房20套房的人，就實(shí)實(shí)在在受到了調(diào)節(jié)，這不是好事嗎？這是進(jìn)步。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：現(xiàn)在大家還在討論一個(gè)問題，就是高端住房到底怎么界定？賈康：這就要具體討論了。比如最好認(rèn)定的就是獨(dú)立別墅，有人開玩笑說農(nóng)民的房子都是獨(dú)立別墅，那就是打趣了是吧？因?yàn)橹v的是建成區(qū)，建成區(qū)的獨(dú)立別墅一望而知，這就管理上很簡(jiǎn)單。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面》：所以對(duì)高端去征，對(duì)剛需去盡量地免征，去保。所以在房產(chǎn)稅環(huán)節(jié)，其實(shí)它完成的也是一個(gè)抽肥補(bǔ)瘦。賈康：對(duì)，房產(chǎn)稅本身是抽肥，錢拿到國(guó)庫以后需要去補(bǔ)瘦，那這個(gè)抽肥補(bǔ)瘦的循環(huán)就是再分配。這里邊的第二道環(huán)節(jié)，要以直接稅實(shí)施必要的再分配。
